“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。” 从900年前的宋朝直到被誉为互联网之都的今天，杭州的城市华景从未停止流动。
当现代商业遇上“盛会红利”，杭州的城市基因得以重构，而这种跳跃式变化，集中发生在过往十年间。
G20峰会让杭州首登全球政治经济舞台，亚运会则进一步巩固其“国际赛会之城”定位 ，两次盛会累计吸引全球媒体曝光超百亿次，推动 杭州 城市国际知名度跃升 。
城市之内， 商业空间革命还在继续 。后亚运时代，奥体中心“大莲花”等场馆创新转型为“赛演经济+城市生活”综合体；未来科技城发力建设高铁新城，新CBD加速崛起，成功吸引华润、龙湖、银泰等重量级企业拿地布局，商业版图面临重构。
商业形态的多重可能，落地成型。非标商业逆袭成网红，新旧交织的老厂房和历史街区上演新的打卡热潮， 非标商业、文旅项目在传承与创新的钢丝上，探索着百年商脉在新时代的“生意经”。
十年，在历史长河中不过一瞬，但对一座以“弄潮儿”精神立身的城市而言，却足以掀起重塑商业版图的澎湃巨浪。解码这段非凡历程，不仅关乎一座城市的商业变迁，更映射了中国经济转型升级的生动缩影与未来方向。
01.
购物中心规模大爆发：
从36家到149家
乘着G20峰会和亚运会的东风，近十年杭州的经济一飞冲天。2015年，杭州市GDP首次破万亿元，2023年就已经破两万亿，2024年21860亿元，稳居全国第8。按不变价格计算，2015-2024年杭州GDP十年增长117.4%。
这十年黄金期，杭州通过史无前例的基建投入，地铁运营里程从80多公里猛增至亚运前的500多公里并覆盖全市十区，武林、湖滨、钱江新城、钱江世纪城、未来科技城等多中心商圈格局形成。
投射在商业领域，突飞猛进。 根据赢商大数据， 杭州存量规模（3万方及以上的购物中心）从2015年的338.18万方，飙升至2024年的1345.15万方，涨了近3倍。购物中心增量的增速在2017年达到了顶峰，随之迅速放缓保持在10%左右。 杭州购物中心存量数量，从当初的36家扩张到现在的149家。
2015年，是杭州经济和商业地产飞速发展的起点，至2017年，商业地产迎来井喷式增长，年度新增供应量创下173.59万平方米的峰值，同比激增44%。 这一年，多达 19个新项目密集入市，代表性项目包括龙湖杭州滨江天街、杭州来福士中心、杭州远洋乐堤港及杭州新天地购物中心等。
然而，增长态势在2020年出现转折 ，商业增量开始显著回落，并于2022年跌至谷底。 与此同时，市场形态发生转变，轻资产运营、小型化商业体以及城市更新驱动的非标准化项目开始悄然兴起。
根据赢商大数据， 2024年 杭州 人均购物中心面积 为 1.08㎡/人，全国排名第5 ， 商业存量进入饱和状态。但 从商业力来看，杭州城市商业力为准一线等级，全国第 8名 。
由此可见，进入到迅速扩张时期之后的杭州商业，接下来拼的是品质和影响力。杭州的商业不缺规模，缺的是创新和具有变革意义的商业，如何高效激活杭州自带的年轻消费市场成为当下亟待解决的课题。
02.
本土巨头的坚守与进化：
百亿店王、全国客流第一mall
杭州十年的商业进化，离不开本土商业巨头持续的探索和经营，从传统百货、现代购物中心，到新零售百货，再到非标商业和社区商业的蝶变，多维进击。
杭州大厦购物城：浙江首个百亿店王
杭州解百集团旗下的杭州大厦购物城，名副其实杭州百货的NO.1，成立于1988年，1993年重装开业，2004年起即成为杭州“第一重奢场”。
2015-2024十年，是杭州大厦对重奢业态重点铺排并加码首店经济的关键时期，持续引入重奢品牌首店，如CHANEL浙江唯一店、HERMES、GUCCI等，形成覆盖90%国际一线奢侈品牌的垂直业态布局。深耕重奢业态，2021年杭州大厦首次销售破百亿，成为浙江省首家百亿级商场，稳居全省第一。
稳住“重奢标签”外，2024年开始，杭州大厦锚定另一增量领域，不断做强“商旅”版块：依托大运河资源，将C座外广场区域的“好运湾”构建出“滨水场景+开放式街区”；AB座开放式休闲街区同步升级，引入众多时尚轻餐、生活方式类品牌矩阵；在中央商场打造二次元街区……整个商场的可逛性越来越强了。
in银泰商业：人气稳居全国TOP1
in银泰商业，隶属沈国军先生创办的银泰集团，不仅打造出了全国级的“客流收割机”，并发展出新的产品线“in77”、“inPARK”系列。
截至目前，in银泰商业全国在管项目增加到32个，足迹已经遍布北京、杭州、成都、郑州、大连、合肥、丽水、绍兴、湖州、桐庐、芜湖、扬州等城市。截至2024年底，在营项目客流超3亿人次/年，销售达350亿元/年。
图源：项目官方
标杆项目代表之一的杭州湖滨银泰in77，随着2018年E区的开业，形成A-E五区联动格局，已发展成为涵盖国际奢侈品、高端美妆、高街潮流等主题街区的地标级商业集群，集结了全国唯一的三层空间Hermès旗舰店、杭城地标建筑Louis Vuitton等国际奢品。
2023年杭州湖滨银泰in77全年客流达8500万人次，销售额首次突破100亿元，每年品牌保持着30%的调整率。赢商大数据显示， 2024年杭州湖滨银泰in77的日均客流稳居全国第一， 同样也是杭州“首店收割机”，首店引入数量常年位居城市第一。2024年，杭州湖滨银泰in77同时开始启动F区（六期）建设，定位“科技元宇宙”，计划2026年开业，进一步强化年轻社交与数字体验。
除了杭州湖滨银泰in77，in银泰商业在杭州已完成多元开花和升级改造：2024年5月，杭州首个inPARK产品——杭州临平银泰inPARK开业，定位以潮流艺术为生⻓力的公园式街区商业；同期，杭州西投银泰城开业，开业首日客流即达12万人次；杭州城西银泰城2024年起经过新一轮调改进入全新阶段，改造后带动20%客流的提升。
2024年11月，in77正式升级为产品线 。至此，in银泰商业旗下拥有地标型高端商业综合体in77、景观地标型商业综合体inPARK、区域型品质商业生活中心银泰城三大产品线，提供全生命周期商业运营解决方案。未来，旗下位于未来科技城的综合体杭州新中心项目正蓄势待发，极具期待。
银泰百货：百货王者的数字化转型升级试验
论百货规模，走到全国前列的银泰百货是不可或缺的重要角色。银泰百货创立于1998年，2018年银泰百货开始由内到外的数字化转型升级；2019年，银泰百货全面上云，成为线上线下高度融合的数字百货。
数字化转型升级成果中，最被大众所熟知的便是银泰百货的喵街APP，以及由银泰百货首创“INTIME365会员。在此基础上，公司沉淀出了“新商场商业操作系统（MOS）” “自然语言柜内助手Chat@韬略GPT”等数字化解决方案产品。
其中，位于杭州武林广场的“武林银泰百货”一直是美妆品牌进入杭州、浙江乃至中国市场首选地，强势打破北京、上海的垄断常态。2016年开始，武林银泰百货启动改造升级计划，优化了商业空间、品牌业态组合等，以美妆、潮牌占领消费市场，创造一楼70%化妆品品牌专柜为品牌“全国销售第一柜”鲜活样本。
目前银泰百货在杭州已有13个项目，是杭州目前项目最多的商业管理公司。
绿城小镇：文旅商业轻资产运营专家
绿城一直都是杭州品质住宅的代表，创造的“比乡村更文明，比城市更温暖”的小镇生活，开辟了一条差异化、特色化的发展路径，精准服务中高端社区及文旅客群。
2016年7月，绿城理想小镇建设集团（以下简称绿城小镇集团）正式成立，整合资源聚焦商业、文旅、康养、教育、农业五大核心产业，开启全国化布局，在全国20余城开发超30个小镇，连续五年蝉联“中国特色小镇运营领先品牌”。
2022年，绿城小镇集团旗下绿城美好产业正式成立、独立运营，不仅承担小镇项目的产业运营服务，也凭借专业运营水平提供存量资产的盘活和焕新服务。截至2024年底，绿城美好产业在运营的小镇商业中心有18个，在营品牌近千个；文旅推出自营民宿品牌绿城·悦己，百余项体验内容落地小镇；三所K12学校整合国际化一流教育资源，25年高考平均一段上线率90%以上；融合小镇特色农业推出一镇一品，自营风物品牌产业优选孕育而生，24年销售额超千万。
图源：项目官方
作为产业综合服务商，绿城美好产业深耕杭州，从桃源小镇到绿城吉祥里，绿城小镇集团经历了从小镇商业到文旅+轻资产外拓转型，近些年在杭州已成功承接绿城吉祥里、杭州龙坞茶镇·九街等项目运营服务。
近期，绿城小镇集团又签约富春里定位、招商运营等全周期服务，为曲阜蓼河古街提供文旅综合策划服务、杭州拱墅申花单元城市综合体提供项目研策服务，轻资产外拓步伐加速。
03.
外来神仙打架：
全国连锁商业巨头竞逐，港资入局
杭州浓郁的商业氛围，吸引着外来者纷至沓来。华润、龙湖、万达、印力、宝龙等连锁巨头率先抢滩，外资、港资紧随其后，多方势力激烈竞逐。
龙湖：深耕10年，在杭网格化布局加深
从2015年开始，龙湖天街沿着杭州地铁的发展，成为TOD商业的复制之王，预计未来5年将成为杭州数量最多的购物中心。
图源：项目官方
2015年，龙湖杭州金沙天街开业，瞬间激活下沙商圈，如今依然是下沙商圈的商业领头羊；2017年，杭州最大体量的天街——滨江天街开业，体量28万方，坐稳了杭州商业客流TOP3之位；2019年西溪天街与紫荆天街相继开业，引领区域商圈升级；2021年丁桥天街和江东天街相继开业，填补区域商业空白。
2022年开始，龙湖商业步入轻资产规模化发展阶段，其中吾角天街是龙湖商业在浙江第一个轻资产项目，随后的2023年第二个轻资产项目国芳天街成功开业。
龙湖天街在杭州的网格化布局无论是速度、数量还是规模都处于领先位置，以轻重并举模式，成为区域商业升级的核心推手。“一店一策”的精细化运营继续巩固“首店收割机”与“年轻力孵化器”的双重标签，推动杭城时尚消费潮流。
另悉，龙湖商业在杭州另有5座天街在筹备，其中龙湖杭州上城天街将于2025年Q4开业；未来科技城云城天街则将以龙湖天街产品线中的最高量级进行规划和运营。杭州滨康天街、杭州钱湾天街、杭州富春湾项目的筹备，让龙湖商业在杭州的网格化布局不断加深。
龙湖商业在杭州的根基不仅越扎越稳，已成独树一帜的商业代表，而且将杭州作为天然试验田，正在开辟和创新多元化的产品线，尤其注重在下沙商圈的深耕和探索。
龙湖商业于2022年接手下沙世茂项目，重新规划为TOD综合体杭州钱湾天街，以都市绿丘为设计理念和“购物中心+生态街区”为概念，打造集商业、酒店、公寓于一体的社区型综合体，计划2025年12月31日竣工。
近日，龙湖商业与经开区国控集团联袂打造首个商业综合体项目——智能机器人及康养医疗科技研发基地项目。龙湖天街首次落子萧山区，至此杭州的天街项目已达到14个。
龙湖另一条夜经济新物种产品线——杭州下沙欢肆以24全时的“NIGHT LIFE BASE”理念，构建“日咖夜酒”年轻生活方式，这也是龙湖全国首批欢肆之一，预计将在2025年开街。
华润万象生活：缔造杭州第二座高端Mall
2009年第一个项目开业至今，华润万象生活自在杭州形成“万象城（高端）+万象天地（潮流街区）+万象汇（区域型）+非标商业（创新业态）”的完整产品矩阵，开业速度和规模表现十分亮眼。
作为全国第二座万象城，杭州万象城于2019年正式启动原尚泰百货区域空间改造，升级3万㎡区域，2020年该区域正式面客营业，该区域以一楼高奢腕表，二楼潮流服饰，三楼运动户外为主力分布业态，成功焕活商业空间。
近年来，杭州万象城以每年40%左右的品牌汰换率，专注品牌焕新，扩大“首店经济”优势，在稳固一楼重奢品牌矩阵的同时，着力焕新品质潮奢、高化香氛、运动户外三大业态，引入birkenstock、Aesop、Lelabo、阿嬷手作等区域首店；做优流量经济同时，扩展街区经营展面，形成具有自身特色的空间经营形态，通过香氛节、街区灯光夜景焕新等自营IP的不断创新，2024年销售额首次破百亿，进驻浙江百亿俱乐部。
杭州万象城之外，2018年，华润万象生活在杭的第一个“万象汇”杭州萧山万象汇开业，2021年杭州东站万象汇开 正式营业。 来到2023年，华润万象生活两个项目同期开业——城北万象城定位轻奢与家庭消费，填补城北高端商业空白；位居武林商圈核心的杭州中心为以“时尚、潮流”立市的创新型购物中心，重磅引入Vivienne Westwood等浙江首店。
接下来，华润万象生活在杭州还有多个筹开项目——未来科技城万象城项目19万方，定位高能级商业中心，目前已进入主体结构施工阶段；亚运村板块的华润万象亚奥项目，预计2025年9月26日开业；此外还有申花万象天地项目、滨江浦沿项目等，均立足于杭州副中心潜力商圈，朝着区域标杆的目标迈进。
印力：从区域深耕到全国首批REITs创新
印力属于最早入局杭州的连锁商业巨头之一，开出了杭州第一座购物中心古墩印象城，始于区域性购物中心，如今逐步发展为覆盖城市核心商圈的产品矩阵，打造的西溪印象城成为 优质消费基础设施入选首批公募REITs 。
10年内印力开业项目量少质优：2018年西溪印象城二期开业，新增9万方体量，总体达26万方，成为超大型购物中心，开业首周客流70.9万人次，升级为城西商业霸主；2019年，杭州金沙印象城开业，无缝衔接地铁1号线，打破下沙商圈金沙天街的单核时代；2021年，24万方的奥体印象城开业，入榜杭州单体体量最大的购物中心，2024年销售额已经达40.56亿元。
2023年，西溪印象城 入选为 首批公募REITs ——中 金印力消费REIT 的底层消费基础设施 ， 是全国首批 公募REITs 项目， 标志印力资本化能力成熟 ，
2025年3月27日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告显示，杭州西溪印象城运营平稳，2024年全年客流量达2160万，同比增长2.89%，销售额（不含汽车销售额）37.59亿元，同比增长8.97%。这意味着，印力在杭州市场的深耕将持续秉承长期主义稳扎稳打。
万达：锚定副中心，轻资产转型重塑影响力
万达首入杭州，开出拱墅万达广场，坐拥城北商业王者，彼时无人能敌。
从2015年开始，万达商管进入扩张期，相继开出余杭万达广场、富阳万达广场和未来科技城万达广场。
拱墅万达广场沉淀十年的良好运营，保持着超高人气，但在市场激烈的竞争环境下略显疲态。2024年8月项目对外以14.8亿元的价格出售，年租金1.09亿元，承诺回报率超8%，一时令人唏嘘。
进入2023年，万达在杭州的轻资产项目临平万达广场，是从濒临倒闭的万宝城到被万达集团接手并二次改造升级而来，2024年12月对外开业。它成为万达传统商业创新性“革命”的典型案例，引入空中花园、绿洲阶梯等场景，颠覆了市场对万达广场的刻板印象，开业四天总客流超60万人次，总营业额近4000万元，成效显著。
接下来，万达商管在杭州市场的打法，逐步淡化重资产，借轻资产重塑影响力。
宝龙：购物中心数量领先，攻占城郊中心
宝龙商业自2014年下沙宝龙广场开业以来，构建以城市综合体为核心的发展网络，共开出了10个项目，是目前在杭州开出购物中心数量最多的运营商。
2016年，宝龙商业在杭州进入高端化布局尝试，滨江宝龙城正式开业，涵盖14万㎡购物中心+2万㎡商业街，成为彼时滨江最大的购物中心，首日客流超22万人次，两天销售额近2000万元。开业9年来，杭州滨江宝龙城紧跟消费局势更换调改思路，2023年引入蔚来、小鹏等新能源汽车，总销售额突破35亿元。2023年至今，迪卡侬滨江宝龙城店凭借卓越表现成为华东区销售第一门店；永辉超市滨江宝龙店则在2024年成功升级为杭州首家胖东来模式调改店。同时，滨江宝龙城通过网红餐饮业态的巩固，以及零售品牌的焕新，保持着稳定的人气和客流，始终位于月度杭州人气购物中心榜单之列。
2019-2024期间，宝龙商业进入稳定扩张阶段，从区域中心到主城中心，连续开出杭州临安宝龙广场、杭州青山湖宝龙广场、杭州未来科技城宝龙广场、杭州大江东宝龙广场、杭州锦南宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场等。
嘉里建设、恒隆、新世界、新鸿基：姗姗来迟，直指高端商业
相较内资连锁玩家，港资组团入杭步伐整体慢一些，但来势汹汹。
嘉里建设、恒隆、新世界发展、新鸿基地产先后豪掷数十亿元、上百亿元拿地，落子商业旗舰项目，在钱塘江两岸布下一盘重塑杭州顶级商业格局的大棋。
2005年嘉里集团竞得原浙江大学湖滨校区地块， 以杭州嘉里中心占据武林商圈核心地段，于 2016年分期开业 。2023年，杭州嘉里中心更换运营团队后全方位调改，进入新的上升阶段。同年， 在拱墅区文晖板块新项目 官宣杭州第二个商业项目——“杭州嘉里城”， 商业面积约10 万平方米 ， 聚焦格调生活方式、文化创新，将于2025年10月亮相 。
图源：项目官方
同样位于武林商圈， 恒隆广场 的到来，是 对杭州传统顶级商业霸主杭州大厦发起的直接挑战。 2018年，恒隆首次入局杭州市场，以107.3亿元价格拿下武林商圈百井坊地块， 宣告武林商圈从杭州大厦“单核驱动”正式迈入“双雄鼎立”的高阶竞争时代。 2025年7月10日，杭州恒隆广场正式租下杭州百货大楼（武林银泰B、C馆），商业面积预计扩容至14.2万方，正面硬刚杭州大厦。
新鸿基 于 2019年 入局杭州 ， 落子 钱塘江畔黄金位置， 项目 定名杭州IFC（杭州国际金融中心） ，规划 打造大型滨水综合体 ，包括 引入重奢/轻奢品牌的高端购物中心、超甲级写字楼、丽思卡尔顿高端酒店及服务式公寓。 其中， 商业部分 高达 27万㎡，西 面 打造开放式街区，南面为1座约14万方的街区式购物中心。
新世界在杭州相继落子2个项目。2019年，新世界竞得杭州望江综合体地块，集齐新世界旗下K11购物艺术中心、K11 ATELIER、K11 ARTUS 高端服务式公寓、瑰丽酒店、以及国际住宅小区等业态。项目将采用下沉式广场设计，打造杭州本地特色创意IP。 二期写字楼与商业部分将自2025年6月起陆续交付，预计2025年底全面完成竣备。
2023年，K11与良渚新城签约重大产业项目，并于2025年正式对外官宣杭州首家K11 Select落户，将与杭州良渚新城携手探索“文化+商业+旅游”的创新模式，联动“玉湖YOHOOPARK”打造独特滨水漫步街区，并首发Taste 11多元饮食文化街区。
除此之外，近十年，中粮大悦城、招商蛇口、新城吾悦、远洋、首创等相继在杭州开出首家mall，促进杭州商业多元化，头部势力在消费市场的变幻莫测中始终在暗潮涌动。
杭州特色商业：直播数字经济潮涌
上述点名的标准范式的商业外，当下杭州 越来越多的城市更新和非标商业相继涌现和出圈 。
2021年开业的杭州天目里的诞生成为了杭州的非标之光，2023年开业的玉鸟集又成为了“轻度假”式商业的代表。 “主理人+场景革命+社区共生” 为核心模型 的商业模式，正在被学习和复制。
此外，作为互联网之都，杭州的直播经济发展位于全国前列，为商业类型的发展增添了独特的元素。
早在2003年，杭州就确立了“硅谷天堂、高科技的天堂”的发展目标。直到2023年，杭州数字经济核心产业实现营收18737亿元，位居全国第一。有数据显示，2023年杭州卖家数量达6.3万家，规模达2000万元以上的跨境电商企业达1045家，规模一亿元以上跨境电商企业高达212家。
杭州商场与直播经济融合越来越紧密，游逛在商业空间中，直播的场景随处可见。如2020年银泰百货不仅与淘宝直播深度绑定，还自建MCN机构专门招聘商场主播，直接与银泰百货签约，对商场的所有品牌进行直播，通过直播吸引了90%的新客。
杭州不缺全国头部的直播公司，他们将触角伸到线下，探索新一轮的商业新物种。其中，在2023年，“直播电商第一股”遥望科技打造了遥望X27主题公园，定位24小时不打烊的商业体。商场为地上5层、地下两层的格局，有约500家店铺。商场的每一个商业楼层都配备有功能区，主要包括直播间、卸货区等，帮助实现“线上直播+线下商场”的运营模式，并实行“线上线下同步销售、同款同价”策略。
遥望X27是由政府与企业合作推动，结合“遥望云”数字化平台，实现商品、用户、主播的智能匹配，并计划通过大数据和算力支持提升运营效率，成为了数实融合新消费场景的生动样板。
但线下商业与直播业态的融合探索，本质还是以电商为主的直播基地，线下场景的客流寥寥，商业空间的可逛性不强，并没有达到“销售和客流同升”的效果。商业直播经济的线下探索，是一个“未完待续”的课题。
回顾 杭州商业地产的十年，是城市能级跃升、数字经济赋能、国际盛会催化共同书写的激荡篇章。 总的来说， 本土巨头在变革中 被迫 进化，全国连锁在扩张中 扎根、激进创新 ，国际巨头在期待中落子 ， 但后续挑战重重 。
毫无疑问的是， 从西湖畔到钱塘江两岸，从单一商圈到多极网络，从传统百货到智慧Mall，杭州的商业图景已焕然一新，并向着更具国际影响力、更富创新活力、更显人文温度的方向持续演进。
未来，如何在“神仙打架”的格局中持续创新、精耕细作、满足日益挑剔的消费者，将是所有玩家面临的共同课题。杭州的商业故事，精彩仍在继续。
本文来自微信公众号“赢商网”，作者：汪静，36氪经授权发布。